台大開發顧問有限公司 / 富陽地政士事務所

                           108年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

 請滑至本文尾端「版主結論」一定要看!

茲依據所得稅法第十四條第一項第七類及同法施行細則第十七條之二訂定本規定如下(出售之房屋屬同法第四條之四第一項規定範圍者，不適用本規定)：

一、 個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

所得稅法第十四條第一項第七類：

財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：
        一、個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定。(版主結論2)

(壹)、取得成本部分：

（一）取得房屋的價金。

（二）購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。

（三）購入該房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

（四）取得房屋所有權後至出售前之使用期間所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費，如房屋漏水的修護費、  水電瓦斯裝置費等。

（五）取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費、清潔費及向金融機構借款的利息等，則是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

 (貳)、移轉費用部分：為房屋所有權移轉支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

        二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、 改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
        三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。

所得稅法施行細則第十七條之二：個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。
前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。

二、 個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：

(一) 稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值(註1)占公告土地現值(註2)及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十五計算其出售房屋之所得額：(版主結論3)

例:房地成交總價 x【房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值)】x 15%

１、 臺北市，房地總成交金額新臺幣七千萬元以上。

２、新北市，房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。

３、 臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。

(二) 除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額：(版主結論1)

1、直轄市部分：

(１) 臺北市：

①臺北市政府依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定認定為高級住宅者：依房屋評定現值之百分之四十六計算。

②其他：依房屋評定現值之百分之四十一計算。

(２) 新北市：

①板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區：依房屋評定現值之百分之三十五計算。

②汐止區、樹林區、泰山區及林口區：依房屋評定現值之百分之三十三計算。

③淡水區及五股區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。

④三峽區、深坑區及八里區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

⑤鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區：依房屋評定現值之百分之十 四計算。

(３) 桃園市

①桃園區、中壢區、八德區及蘆竹區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

②平鎮區及龜山區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

③楊梅區、大園區、大溪區及龍潭區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

④新屋區、觀音區及復興區：依房屋評定現值之百分之八計算。

(４) 臺中市：

①西屯區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

②東區及南屯區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

③南區及北屯區：依房屋評定現值之百分之十九計算。

④西區、中區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

⑤豐原區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

⑥北區：依房屋評定現值之百分之十六計算。

⑦太平區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

⑧大里區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

⑨烏日區、大雅區、潭子區、后里區、霧峰區及神岡區：依房屋評定現值之百分之十三計算。

⑩沙鹿區、梧棲區、龍井區、大甲區、清水區及大肚區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑪東勢區：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑫新社區、石岡區、外埔區、大安區、及和平區：依房屋評定現值之百分之八計算。

(５) 臺南市：

①東區及安平區：依房屋評定現值之百分之十七計算。

②北區、安南區及中西區：依房屋評定現值之百分之十六計算。

③南區：依房屋評定現值之百分之十五計算。

④永康區：依房屋評定現值之百分之十四計算。

⑤新營區：依房屋評定現值之百分之十一計算。

⑥新市區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑦佳里區、善化區、仁德區、歸仁區、安定區及關廟區：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑧鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區及龍崎區：依房屋評定現值之百分之八計算。

(６) 高雄市：

①鼓山區、三民區：依房屋評定現值之百分之二十六計算。

②新興區、苓雅區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。

③前金區、前鎮區及左營區：依房屋評定現值之百分之二十三計算。

④小港區：依房屋評定現值之百分之二十二計算。

⑤鹽埕區及楠梓區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。

⑥旗津區：依房屋評定現值之百分之二十計算。

⑦鳳山區：依房屋評定現值之百分之十八計算。

⑧鳥松區及仁武區：依房屋評定現值之百分之十二計算。

⑨大社區、岡山區、橋頭區、大寮區及路竹區：依房屋評定現值之百分之十計算。

⑩林園區、美濃區及彌陀區：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑪大樹區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、梓官區、旗山區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區：依房屋評定現值之百分之八計算。

３、 其他縣（市）部分：

(１) 市（即原省轄市）：

①新竹市：依房屋評定現值之百分之十八計算。

②基隆市及嘉義市：依房屋評定現值之百分之十五計算。

(２) 縣轄市：

①新竹縣竹北市：依房屋評定現值之百分之十九計算。

②宜蘭縣宜蘭市、花蓮縣花蓮市及臺東縣臺東市：依房屋評定現值之百分之十二計算。

③苗栗縣頭份市、彰化縣彰化市、雲林縣斗六市、嘉義縣朴子市、太保市及屏東縣屏東市：依房屋評定現值之百分之十一計算。

④彰化縣員林市：依房屋評定現值之百分之九計算。

⑤其他：依房屋評定現值之百分之十計算。

(３) 鄉鎮：

①金門縣各鄉鎮：依房屋評定現值之百分之十二計算。

②苗栗縣竹南鎮：依房屋評定現值之百分之十一計算。

③苗栗縣苑裡鎮、南投縣草屯鎮、彰化縣大村鄉、永靖鄉、社頭鄉、溪湖鎮、埔心鄉、田中鎮、屏東縣東港鎮、潮洲鎮、琉球鄉、九如鄉、長治鄉、萬丹鄉依房屋評定現值之百分之九計算。

④其他：依房屋評定現值之百分之八計算。

************************************************************************************************

版主結論:

    財產交易所得計算方式版主約略分為：1標準、2核實、3豪宅等三種方式詳述如下：

1.標準認定：知道售價不知原買價者,得依 房屋評定現值(註1) x 財政部核定標準 =財產交易所得

例如：出售桃園市房屋一棟，售價1000萬元，房屋評定現值50萬元，財產交易所得計算如下：

                  50萬 x 25 %=125,000元...........即為財產交易所得

2.核實認定：知道售價知道原買價者，得依 (售價-原買價-支出成本)  x【房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值(註2))】=財產交易所得

例如：出售桃園市房屋一棟1000萬元，原買價500萬，仲介費50萬、契稅5萬，房屋評定現值50萬，土地公告現值150萬，財產交易所得計算如下：

  (1000萬-500萬-50萬-5萬) x 【50萬/(50萬+150萬)】=445萬 x 1/4 =1,112,500 元....即為財產交易所得

3.豪宅認定(臺北市房地總價>=7000萬;新北市房地總價>=6000萬，以外地區>=4000萬元) : 知道售價不知道原買價者，得依 售價  x【房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值)】x15%=財產交易所得

例如：出售台北市房屋一棟9000萬元，房屋評定現值500萬，土地公告現值1500萬，財產交易所得計算如下： 

9000萬 x 【500萬/(500萬+1500萬)】x15%=9000萬 x 1/4 x 15% =3,375,000 元....即為財產交易所得

4.版主客戶請注意，於結案時版主都會影印契稅單繳款書(註1)及買賣契約書(註3)，買賣契約書影本第12欄位即為(房屋評定現值+土地公告現值)之總和，再搭配契稅單繳款書上之核定契價(註1)，就能快速依核實認定方式，算出您的財產交易所得。

5.103年出售於104年完成所有權移轉登記之房屋 , 請於105年5月申報您的財產交易所得。

6.如果售屋虧損，就該採市價核實認定，售屋所損失的金額可分於未來3年財產交易所得中提列扣除。但須注意，須保留房屋買賣契約，否則即使賠錢售屋，申報財產所得時，只能採用標準認定方式計算出獲利，不僅賣屋賠錢還得多繳稅。

 7.根據所得稅法規定，您應優先採市價核實認定的方式申報，在無法提出證明文件時，才轉而採取標準認定方式申報。

8.101年8月1日開始實施實價登錄後，政府已掌握房屋實際交易價格，因此，無論您是否保留買賣契約，都難以忽視國稅局已能掌握實際交易價格(雖然賦稅署副署長約於103.5.13信誓旦旦說實價登錄絕對不是國稅局核稅依據，應該沒人相信！)，建議您採核實認定方式申報較沒問題。

9.納稅義務人應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰(請參考:財政部賦稅署網站（http://www.dot.gov.tw），點選「便民服務\賦稅法規\行政規則\稅捐稽徵法相關法規\稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」項下查閱。

備註 :

1.房屋評定現值 : 指契稅單繳款書之核定契價

  2.土地公告現值 : 指土地總面積 x 持分比例 x 當年度公告現值

 3.買賣契約書影本

 DSC_0293DSC_0293

  資料整理:台大開發 富 提供 109.08.13   

  資料來源：財政部 109.02.21台財稅第10904502681號函