台大開發顧問有限公司 / 富陽地政士事務所

申報租賃所得注意事項 

房屋出租或借給他人使用，申報租賃所得應注意事項整理如下：

一、房屋出租取得租金，可採(1)標準費用扣除 (2)列舉扣除，計算所得並擇一申報敘述如下：

（一）標準費用扣除:以全年租賃收入減除財政部頒訂必要損耗及費用標準43%之餘額為所得額。

           申報租賃所得=全年實收租賃收入 x(1-43%)

（二）列舉扣除:舉證因租賃而發生合理之必要損耗及費用列報，如折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保的保險費、購買出租房屋向金融機構借款的利息等。

二、將房屋無償借與他人供營業或執行業務者使用，應按照當地一般租金情況，計算租賃收入。

三、將房屋無償借與本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，且非供營業或執行業務者使用，除能提出無償借用契約（須經雙方當事人以外的2人證明確係無償借用，並依公證法辦竣公證），可免設算租賃所得外，仍應按照當地一般租金情況，計算租賃收入。

四、土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租，土地及房屋所有權人取得之租賃收入，均可減除43%之必要損耗及費用。

五、個人房屋之牆面體出租供廣告招牌，或出租頂樓供行動電話業者設置基地台，屬房屋租賃，可適用上述房屋租賃所得的課稅規定。

六、租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約 定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同。因此，管理費之繳納，原則上是房屋所有權人的義務，承租人並沒有繳納管理費的義務，故承租人代出租人履行繳納管理費之約定，即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同，應屬出租人之租賃收入。

例如：甲於102年度出租房屋收取現金租金10,000元，惟約定大廈管理費1,000元由承租人直接支付給管理委員會，其大廈管理費1,000元視為租賃收入一部分，即租賃收入應以11,000元計。當年度綜合所得稅結算申報時，如採逐項舉證扣除折舊、修理費、保險費等必要損耗及費用時，其所支付之管理費1,000元可檢附合法支付憑證，自租賃收入項下減除，如不採舉證申報，則可適用租賃收入減除當年度財政部頒訂之財產租賃必要損耗及費用標準後之餘額作為所得額，即租賃收入11,000元減除必要損耗及費用標準43%後之餘額6,270元申報租賃所得。

  標準費用扣除:申報租賃所得=全年實收租賃收入 x(1-43%)=11000x(1-43%)=6,270

民眾將房屋出租收有押金或任何款項類似押金者，應依所得稅法第14條第1項第5類第3款規定計算租賃收入，亦可減除43%之必要損耗及費用。但財產出租人如能確實證明該押金之用途，並已將運用所產生之所得申報，經稽徵機關查明屬實者，得於上開租賃收入依同條項第5類規定計算之租賃所得範圍內減除前開已申報之押金運用所產生之所得，以餘額課徵綜合所得稅。

資料整理：台大開發 富 提供 103.05.15(3)

資料來源：財政部 103.05.14