台大開發顧問有限公司 / 富陽地政士事務所

一、如何判斷出售之房地應適用新制(房地合一課稅)或是舊制(僅房屋課所得稅)計算所得稅？

1、房地只要是在104年12月31日以前出售者，一律適用舊制。
2、房地在105年1月1日以後出售者：
(1)105年1月1日以後取得者，一律適用新制。
(2)105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制，如持有期間超過2年者，適用舊制。
3、舉例說明：
(1)甲君在103年8月1日購入房地，於105年9月1日出售→持有期間超過2年，適用舊制。
(2)乙君在103年8月1日購入房地，於105年3月1日出售→持有期間在2年以內，適用新制。
(3)丙君在105年2月1日購入房地，於108年3月1日出售→適用新制。
4、前開出售日期，原則上以所有權移轉登記日為準。

二、出售房屋、土地時，該房屋僅所有權人之成年子女設有戶籍，可否適用新制之自用住宅租稅優惠規定？

按新制之自用住宅租稅優惠之適用條件為(1)個人或其配 偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。(2)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。故出售房地時，該地址應有「本人」、「配偶」或「未成年子女」設戶籍，始符合前開要件，如僅有「成年子女」設戶籍，不符合前開要件，尚無自用住宅優惠規定之適用。  

三、個人於新制實施前後重購自住房屋、土地，如何適用重購退稅？

1、無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。
2、至應適用舊制或新制之重購退稅，則視出售的房地適用舊制或是新制而定；新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：
(1)舊制：納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額者，其所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還(所得稅法第17條之2)。
(2)新制：個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。